Từ năm 2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân có sự điều chỉnh đáng chú ý theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Một trong những điểm thay đổi quan trọng là việc nâng ngưỡng doanh thu không chịu thuế và điều chỉnh phương pháp xác định thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Việc hiểu đúng cách xác định doanh thu tính thuế không chỉ giúp cá nhân thực hiện đúng nghĩa vụ thuế mà còn bảo đảm quyền lợi trong trường hợp được miễn hoặc giảm thuế theo quy định.

1. Nguyên tắc xác định nghĩa vụ thuế cho thuê bất động sản năm 2026

Theo quy định mới, nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản được xác định dựa trên tổng doanh thu trong năm dương lịch.

Ngưỡng doanh thu chịu thuế

Trường hợp doanh thu không vượt quá 500 triệu đồng/năm:
→ Cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế TNCN.
Trường hợp doanh thu vượt trên 500 triệu đồng/năm:
→ Cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Việc nâng ngưỡng doanh thu này tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân có quy mô cho thuê nhỏ, đồng thời giảm nghĩa vụ thuế đối với phần doanh thu thấp.

2. Công thức tính thuế cho thuê bất động sản

Khi doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm, số thuế phải nộp được xác định theo công thức:

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu × 5%
Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu – 500 triệu đồng) × 5%

Điểm cần lưu ý

Khác với quy định trước đây, thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng, thay vì tính trên toàn bộ doanh thu.

Điều này giúp giảm đáng kể số thuế phải nộp đối với cá nhân có doanh thu ở mức trung bình.

3. Cách xác định doanh thu tính thuế trong từng trường hợp

Việc xác định đúng doanh thu là yếu tố quan trọng để tính chính xác nghĩa vụ thuế. Theo quy định, cá nhân được áp dụng mức trừ tối đa 500 triệu đồng/năm khi xác định thuế TNCN.

Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê

Nếu cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê bất động sản:

Được tự lựa chọn một hoặc nhiều hợp đồng để áp dụng mức trừ doanh thu
Tổng mức doanh thu được trừ không vượt quá 500 triệu đồng/năm
Nếu chưa sử dụng hết mức trừ, cá nhân có thể phân bổ tiếp cho các hợp đồng còn lại

Quy định này tạo sự linh hoạt trong việc xác định nghĩa vụ thuế, đặc biệt đối với cá nhân có nhiều nguồn thu từ cho thuê.

Trường hợp có bên thuê thực hiện khai và nộp thuế thay

Trong một số trường hợp, bên thuê có thể thực hiện khai và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê. Khi đó:

Hợp đồng thuê phải ghi rõ nội dung khai và nộp thuế thay
Đồng thời phải thể hiện mức doanh thu được trừ tương ứng

Nếu tổng doanh thu chưa sử dụng hết mức trừ 500 triệu đồng, cá nhân vẫn có thể tiếp tục phân bổ cho các hợp đồng khác theo quy định.

Trường hợp hợp đồng cho thuê phát sinh trước năm 2026

Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản đã phát sinh trước ngày 01/01/2026 và còn thời hạn trên 06 tháng:

Được điều chỉnh lại mức doanh thu không chịu thuế theo quy định mới
Nếu doanh thu sau điều chỉnh vẫn vượt 500 triệu đồng → thực hiện nộp thuế theo quy định mới
Trường hợp đã nộp thuế theo quy định cũ → được xử lý số thuế nộp thừa (nếu có)

Quy định chuyển tiếp này nhằm bảo đảm quyền lợi cho người nộp thuế khi chính sách có sự thay đổi.

4. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản phụ thuộc vào chủ thể thực hiện kê khai.

Cá nhân trực tiếp khai thuế

Cá nhân có thể lựa chọn một trong hai hình thức:

Khai thuế 2 lần/năm:
- Chậm nhất ngày 31/07
- Chậm nhất ngày 31/01 năm sau
Hoặc khai thuế 1 lần/năm:
- Chậm nhất ngày 31/01 của năm kế tiếp

Tổ chức thuê khai và nộp thuế thay

Trong trường hợp bên thuê thực hiện khai và nộp thuế thay, thời hạn nộp hồ sơ sẽ căn cứ theo kỳ thanh toán tiền thuê được ghi trong hợp đồng.

Lưu ý quan trọng

Nếu cá nhân cho cá nhân khác thuê tài sản, người cho thuê phải trực tiếp thực hiện kê khai thuế, không áp dụng cơ chế khai thay.

5. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế

Việc xác định đúng nơi nộp hồ sơ giúp quá trình xử lý hồ sơ được thuận lợi và đúng quy định.

Trường hợp có một bất động sản

Cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Trường hợp có nhiều bất động sản tại nhiều địa phương

Cá nhân có thể:

Lập một bộ hồ sơ khai thuế tổng hợp
Lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp hồ sơ

Tuy nhiên, nghĩa vụ nộp thuế vẫn phải phân bổ về từng địa phương nơi có bất động sản tương ứng.

6. Một số lưu ý quan trọng khi kê khai thuế cho thuê bất động sản

Để tránh sai sót trong quá trình kê khai và nộp thuế, cá nhân cần lưu ý:

Xác định chính xác tổng doanh thu trong năm
Áp dụng đúng mức trừ 500 triệu đồng theo quy định
Kiểm tra nội dung hợp đồng thuê, đặc biệt trong trường hợp khai thuế thay
Thực hiện kê khai đúng thời hạn để tránh bị xử phạt
Lưu trữ đầy đủ hồ sơ, chứng từ liên quan đến hoạt động cho thuê

Kết luận

Chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản năm 2026 có nhiều điểm điều chỉnh theo hướng đơn giản hóa và giảm nghĩa vụ thuế cho cá nhân có doanh thu thấp.

Việc áp dụng ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm và chỉ tính thuế TNCN trên phần vượt ngưỡng là thay đổi đáng chú ý, giúp cá nhân giảm chi phí thuế và dễ dàng hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Cá nhân cho thuê bất động sản cần nắm rõ quy định về cách xác định doanh thu, công thức tính thuế, thời hạn và địa điểm nộp hồ sơ để bảo đảm tuân thủ đúng quy định pháp luật và hạn chế các rủi ro phát sinh.