Từ năm 2026, chính sách thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản, cho thuê nhà có nhiều thay đổi đáng chú ý theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Nghị định 141/2026/NĐ-CP.
Điểm mới quan trọng nhất là nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng/năm.
1. Mức đóng thuế cho thuê bất động sản 2026 mới nhất là bao nhiêu?
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP:
👉 Cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê bất động sản chỉ phải nộp thuế khi:
✅ Doanh thu cho thuê trên 1 tỷ đồng/năm
Điều này đồng nghĩa:
- Doanh thu ≤ 1 tỷ đồng/năm
➡️ Không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN - Doanh thu > 1 tỷ đồng/năm
➡️ Phải nộp:- Thuế GTGT
- Thuế TNCN
2. Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026
I. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
Theo quy định mới:
Công thức tính thuế GTGT
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu năm × 5%
Ví dụ
Doanh thu cho thuê nhà năm 2026 là 1,5 tỷ đồng:
- Thuế GTGT:
= 1,5 tỷ × 5%
= 75 triệu đồng
II. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025:
Công thức tính thuế TNCN
Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 1 tỷ đồng) × 5%
Ví dụ
Doanh thu năm: 1,5 tỷ đồng
- Phần vượt ngưỡng:
= 1,5 tỷ – 1 tỷ
= 500 triệu đồng - Thuế TNCN:
= 500 triệu × 5%
= 25 triệu đồng
3. Trường hợp có nhiều nhà cho thuê thì tính thuế thế nào?
Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP:
Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê:
- Được tự lựa chọn hợp đồng để áp dụng mức miễn trừ 1 tỷ đồng
- Tổng mức miễn trừ không vượt quá 1 tỷ đồng/năm
Nếu chưa sử dụng hết mức miễn trừ:
➡️ Có thể tiếp tục phân bổ cho hợp đồng khác.
4. Trường hợp bên thuê khai và nộp thuế thay
Nếu hợp đồng quy định bên thuê:
- Khai thuế thay
- Nộp thuế thay
Thì hợp đồng phải ghi rõ:
- Nội dung khai thay, nộp thay
- Số tiền được trừ trước khi tính thuế TNCN
📌 Nếu vẫn chưa trừ đủ 1 tỷ đồng:
➡️ Cá nhân tiếp tục được phân bổ cho hợp đồng khác.
5. Các loại thuế áp dụng với cá nhân cho thuê nhà năm 2026
Từ năm 2026:
❌ Bãi bỏ:
- Thuế khoán
- Lệ phí môn bài
✅ Chỉ còn:
- Thuế GTGT
- Thuế TNCN
6. Tổng hợp quy định cho thuê nhà theo Luật Nhà ở 2023
Quyền thỏa thuận của các bên
Bên thuê và bên cho thuê được tự thỏa thuận:
- Thời hạn thuê
- Giá thuê
- Hình thức thanh toán
Quyền cho thuê lại
Người thuê được cho thuê lại nếu:
✅ Có sự đồng ý của bên cho thuê
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê có thể chấm dứt khi:
- Hết thời hạn thuê
- Các bên thỏa thuận chấm dứt
- Nhà bị phá dỡ, thu hồi
- Bên thuê chết hoặc giải thể
- Đơn phương chấm dứt đúng luật
Các trường hợp chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng
Ví dụ:
- Người thuê không trả tiền từ 03 tháng trở lên
- Sử dụng sai mục đích
- Tự ý sửa chữa, cơi nới
- Cho thuê lại trái phép
Người thuê được tiếp tục thuê khi đổi chủ nhà
Nếu chủ sở hữu bán nhà:
✅ Người thuê vẫn được thuê đến hết hợp đồng.
7. Kết luận
Từ năm 2026, chính sách thuế cho thuê bất động sản có nhiều thay đổi theo hướng:
- Tăng ngưỡng miễn thuế lên 1 tỷ đồng
- Giảm áp lực thuế cho cá nhân cho thuê nhà
- Đơn giản hóa phương pháp tính thuế
📌 Cá nhân cho thuê nhà cần đặc biệt lưu ý:
- Theo dõi tổng doanh thu trong năm
- Phân bổ mức miễn trừ hợp lý nếu có nhiều hợp đồng
- Quy định rõ nghĩa vụ khai thay, nộp thay trong hợp đồng thuê
Liên Hệ Ngay Để Được Tư Vấn Miễn Phí!
Trí Đức EMC – Đối tác tài chính đáng tin cậy của doanh nghiệp!
Địa chỉ: KĐT Vinhomes Ocean Park, Gia Lâm, Hà Nội
Hotline: 098 333 7438
Email: tuvanquanlytriduc@gmail.com
Khám phá thêm về kế toán thuế tại triducemc.vn, nền tảng tư vấn chiến lược kinh doanh & hoạch định tài chính chuyên sâu.
