Cách tính thuế xây dựng cơ bản (XDCB) nhà ở tư nhân năm 2026 mới nhất

Hoạt động xây dựng cơ bản (XDCB) nhà ở tư nhân năm 2026 phải kê khai và nộp thuế như thế nào? Cá nhân nhận xây dựng có phải nộp thuế không? Chủ nhà có bị truy thu nếu không kê khai đúng?

Theo hướng dẫn của cơ quan thuế địa phương, việc tính thuế đối với xây dựng nhà ở tư nhân sẽ phụ thuộc vào hình thức nhận thầu và doanh thu thực tế. Trí Đức EMC phân tích cụ thể dưới đây.

1. Thuế áp dụng đối với hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân

Hoạt động XDCB nhà ở tư nhân thường thuộc diện:

Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)
Lệ phí môn bài (nếu có đăng ký kinh doanh)

Việc tính thuế sẽ khác nhau tùy vào đối tượng thực hiện xây dựng.

2. Trường hợp cá nhân nhận xây dựng (không thành lập doanh nghiệp)

Nếu cá nhân hoặc nhóm cá nhân nhận thi công xây dựng nhà ở tư nhân:

2.1. Cá nhân ký hợp đồng trọn gói (bao vật tư)

Thuế được tính theo tỷ lệ % trên doanh thu:

Thuế GTGT: 5%
Thuế TNCN: 2%

👉 Tổng tỷ lệ thuế thường là 7% trên doanh thu.

2.2. Cá nhân chỉ nhận nhân công (không bao vật tư)

Thuế GTGT: 5%
Thuế TNCN: 2%

Tính trên doanh thu tiền công nhận được.

2.3. Ai là người kê khai?

Nếu cá nhân có đăng ký kinh doanh → tự kê khai
Nếu không đăng ký → cơ quan thuế có thể ấn định thuế
Chủ nhà có thể bị yêu cầu phối hợp cung cấp hồ sơ khi cơ quan thuế kiểm tra

3. Trường hợp doanh nghiệp nhận thi công xây dựng

Nếu doanh nghiệp ký hợp đồng xây dựng nhà ở tư nhân:

Áp dụng thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ hoặc trực tiếp tùy hình thức kê khai
Thuế TNDN tính trên lợi nhuận chịu thuế
Phải xuất hóa đơn theo quy định

Doanh nghiệp bắt buộc phải:

Xuất hóa đơn điện tử
Hạch toán chi phí vật tư, nhân công
Kê khai đúng kỳ

4. Lưu ý quan trọng để tránh bị truy thu thuế năm 2026

Cơ quan thuế đang tăng cường kiểm tra:

Công trình xây dựng không xuất hóa đơn
Cá nhân nhận thi công không kê khai
Chênh lệch giữa thực tế xây dựng và doanh thu khai báo

Chủ nhà nên:

Ký hợp đồng rõ ràng
Yêu cầu xuất hóa đơn (nếu bên thi công là doanh nghiệp)
Lưu giữ chứng từ thanh toán

Các cơ chế xử lý khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội năm 2026

Theo Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP, một số cơ chế tháo gỡ vướng mắc gồm:

Cho phép xử lý linh hoạt về quy hoạch khi sắp xếp đơn vị hành chính
Lập quy hoạch chi tiết song song với điều chỉnh quy hoạch phân khu
Cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi hoàn tất điều chỉnh quy hoạch trong một số trường hợp đặc thù

Ngoài ra:

Nhà ở xã hội tại thành phố trực thuộc Trung ương chủ yếu là chung cư
Một số đối tượng bị thu hồi đất được mua nhà ở xã hội không cần bốc thăm
Lao động hợp đồng không xác định thời hạn trong lực lượng công an được thuê, mua nhà ở lực lượng vũ trang

Đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội năm 2025–2026

Theo Luật Nhà ở 2023 (được sửa đổi, bổ sung):

Các nhóm được hỗ trợ gồm:

Người có công với cách mạng
Hộ nghèo, cận nghèo (nông thôn và đô thị)
Người thu nhập thấp tại đô thị
Công nhân khu công nghiệp
Cán bộ, công chức, viên chức
Lực lượng vũ trang
Người bị thu hồi đất chưa được bồi thường bằng nhà ở
Học sinh, sinh viên
Người có từ 02 con trở lên

Kết luận

Hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân năm 2026 cần đặc biệt lưu ý nghĩa vụ thuế đối với cá nhân nhận thầu và doanh nghiệp thi công. Việc kê khai đúng ngay từ đầu sẽ giúp tránh: